O cronograma da reforma tributária prevê a emissão de NFS-e para as locações abrangidas a partir de 1º de dezembro de 2026. Para pessoas físicas, a obrigação depende do enquadramento nas regras do IBS e da CBS.

Quem recebe aluguel de imóveis próprios precisa verificar duas questões: se deve emitir nota fiscal eletrônica e como os tributos incidem sobre os valores recebidos. A resposta depende de quem recebe o aluguel, do regime tributário e das características da locação.

Quando as empresas devem emitir nota fiscal de aluguel?

O cronograma da Receita Federal e do Comitê Gestor do IBS prevê 1º de dezembro de 2026 como início da obrigatoriedade da NFS-e para as operações de locação abrangidas pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Para empresas do Lucro Real ou do Lucro Presumido que alugam imóveis próprios, os limites de receita e de quantidade de imóveis previstos para pessoas físicas não se aplicam. Confira o cronograma oficial da Receita Federal.

Quando a regra se aplica à pessoa física?

Na regra geral, a pessoa física se enquadra como contribuinte do IBS e da CBS sobre locações quando, no ano-calendário anterior, atendeu aos dois critérios:

  • As locações envolveram quatro ou mais imóveis distintos.
  • A receita com essas operações superou R$ 240 mil, valor-base legal atualizado pelo IPCA.

Os dois critérios devem ser atendidos em conjunto. A legislação também prevê uma hipótese de enquadramento no próprio ano em que a receita ultrapassa em mais de 20% o limite aplicável, observada a quantidade de imóveis. Para saber se e quando a emissão da NFS-e se aplica, é preciso verificar o enquadramento e o calendário da operação. Lei Complementar nº 214/2025, art. 251.

Como fica a tributação sobre os aluguéis?

O Imposto de Renda continua seguindo as regras aplicáveis ao locador. Para pessoas físicas, o cálculo do IRPF considera a tabela progressiva e as deduções cabíveis. Para empresas, a apuração depende do regime tributário adotado. Orientações da Receita Federal sobre o IRPF.

Quando o IBS e a CBS incidem sobre a locação imobiliária, a lei prevê redução de 70% nas alíquotas aplicáveis a esses dois tributos. Isso significa que se utiliza 30% da alíquota aplicável de cada um. Os percentuais efetivos variam conforme a etapa da transição e as regras da operação. Lei Complementar nº 214/2025, art. 261.

Exemplo prático

Uma pessoa física que alugou quatro imóveis comerciais distintos e recebeu R$ 25 mil por mês durante todo o ano teve R$ 300 mil de receita anual. Para verificar o enquadramento pela regra geral, ela precisa comparar esse total com o limite atualizado pelo IPCA e confirmar que os dois critérios foram atendidos no mesmo ano-calendário. A partir daí, pode avaliar as obrigações fiscais e simular o impacto dos tributos sobre os recebimentos. Regras de enquadramento da pessoa física.

O que fazer se você recebe aluguéis?

Reúna os contratos, a relação dos imóveis alugados e o histórico de recebimentos. Se houver previsão de repasse de tributos ao inquilino, revise as cláusulas antes de alterar o valor cobrado.

Fale com o Grupo Andmend. Informe quantos imóveis você aluga, quanto recebe por mês e se os contratos estão em nome de pessoa física ou jurídica. Nossa equipe pode ajudar a verificar o enquadramento, orientar a emissão da NFS-e e avaliar o impacto tributário no seu caso.

Atualizado em novembro de 2026.